借贷主体名实不符 购房合同未必无效

  发布时间:2017-3-18 15:11:00 点击数:
导读:【案情】2005年12月1日,开发商甲公司与姜某签订一份商品房买卖合同(以下简称购房合同),约定:商品房用途为非住宅(即商铺),建筑面积396平方米,总价为196万元,首付79万元,银行按揭117万元,该合同在房管部门办

【案情】

2005年12月1日,开发商甲公司与姜某签订一份商品房买卖合同(以下简称购房合同),约定:商品房用途为非住宅(即商铺),建筑面积396平方米,总价为196万元,首付79万元,银行按揭117万元,该合同在房管部门办理了备案登记。姜某与乙银行签订一份抵押借款合同。首付款和银行还贷均由甲公司支付。2013年4月9日,银行按揭款由甲公司全部还清。商铺未交付姜某,一直由甲公司占有使用。2015年6月,甲公司向法院起诉,要求确认其与姜某签订的购房合同无效,并要求姜某协助办理涉案商铺所有权登记手续。姜某反诉,要求确认购房合同有效,并协助办理涉案商铺过户手续。

【分歧】

本案的争议焦点是抵押借款合同的法律效力问题,因为,在本案中,如认定抵押借款合同有效,就难以否定购房合同的法律效力。

第一种意见认为,抵押借款合同主体名实不符,以合法形式掩盖非法目的,骗取银行资金,依照合同法第五十二条第(三)项规定,应认定抵押借款合同与购房合同为无效合同。甲公司的诉讼请求应予支持,姜某的反诉请求不予支持。

第二种意见认为,抵押借款合同主体名实不符,虽然违背了诚实信用原则和国家信贷政策,但没有违反法律行政法规的强制性效力性规定,应当认定抵押借款合同有效,甲公司的诉讼请求不予支持,姜某的反诉请求中抵押借款合同与购房合同有效主张应予支持,因其未支付分文购房款,故要求甲公司协助过户请求不予支持。

【解析】

笔者赞同第二种意见,理由有以下几点:

首先,本案难以认定甲公司与姜某之间存在恶意串通行为。姜某辩称由甲公司支付购房款是由于甲公司拖欠其工程款,签订购房合同之初双方约定以购房款抵扣工程款。尽管姜某未提供相应证据证明,甲公司也主张工程款事实不存在,且工程款纠纷与本案属于两种不同的法律关系,不能并案处理,但甲公司就姜某为何同意其借用姜某名义签订合同作出合理解释。故难以认定甲公司与姜某之间存在恶意串通行为。

其次,认定抵押借款合同无效缺乏法律依据和事实依据。即使认定甲公司与姜某之间存在恶意串通、骗取银行资金行为,由于甲公司已经将按揭款全部还清,没有导致乙银行产生损失,不存在侵害第三人利益情形,也无证据证明甲公司将该笔银行资金用于非法用途,如放高利贷、赌博等,难以认定抵押借款合同无效。甲公司借名借贷的抵押物为商铺,规避的是国家商业性信贷政策,而不是保障性住房政策(如经济适用房政策),难以认定违反了社会公共秩序,也不属于认定合同无效之情形。

抵押借款人名实不符,作为出借方的乙银行可能属于被欺诈一方,依照合同法规定,享有对抵押借款合同的撤销权(因乙银行不是本案当事人,应另案行使撤销权),但在其未行使撤销权之前,不能主动认定抵押借款合同无效,否则有违合同法第六条赋予当事人的合同自由原则。

再次,认定抵押借款合同无效,必将使法院处于尴尬境地。本案抵押借款合同已全部履行完毕,如果认定该合同无效,根据合同法第五十八条规定,合同当事人应当返还财产,有过错一方还应当赔偿损失。本案虽然不存在返还借款本金的问题,然而,作为案外人的乙银行已收取的贷款利息是否属于非法利益?是否应该收缴?如产生损失,损失是多大?损失的举证责任由谁承担?如由乙银行承担,是否可以将乙银行追加为本案当事人?在笔者看来,解决这些问题并非易事。

当然,甲公司与姜某签订了名实不符的抵押借款合同,客观上规避了国家信贷政策,损害了诚实信用原则,乙银行可以依据抵押借款合同的约定追究姜某的违约责任,金融监管部门可以依照相关行政法规追究甲公司与姜某的行政责任,法院动辄以合同无效论处,有小题大做之嫌。

还应当指出的是,甲公司在涉案抵押借款合同履行中,违反了国家信贷政策,获取乙银行低息信贷资金,如果法院支持其诉讼请求,宣告抵押借款合同以及购房合同无效,作为“借鸡生蛋”的抵押物的商铺在法律形式上“完璧归赵”(商铺价格已大幅超过合同签订之初),客观上产生了违规者以其违规行为获取利益之不良效果。

综上所述,本案借贷主体名实不符,抵押借款合同仍然有效,甲公司以该合同无效、进而认为购房合同无效之主张,于法无据,不应支持。姜某购房合同有效之反诉请求应予支持,因其未支付分文购房款,故要求将涉案商铺过户请求亦不应得到法院支持。


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