房屋租赁纠纷　旧课题又现新话题

  发布时间：2013-10-28 18:11:12 点击数：

导读:近年来，进入诉讼领域的房屋租赁合同纠纷越来越多。以浙江省宁波市鄞州区人民法院为例，2010年至2012年，房屋租赁合同纠纷收案数分别为145件、130件和148件，而2013年1月至9月，该类案件收案数已达207件。案件数量上升…

    近年来，进入诉讼领域的房屋租赁合同纠纷越来越多。以浙江省宁波市鄞州区人民法院为例，2010年至2012年，房屋租赁合同纠纷收案数分别为145件、130件和148件，而2013年1月至9月，该类案件收案数已达207件。

    案件数量上升的同时，以群租、违章建筑出租、租赁房屋不符合约定用途为代表的房屋租赁合同纠纷新情况与新问题不断出现，该类案件审理难度也不断加大。

    将违法建筑房屋出租

    租赁合同无效

    承租人因租赁标的物系违法建筑要求确认房屋租赁合同无效，是一种常见的纠纷类型。在司法实践中，会遇到一些建筑物整体上属于合法建筑，但是由于业主的逐利行为或者其他原因，合法建筑物被改建或者扩建，成为合法建筑和违法建筑的混合体。

    2009年初，祝某买下一间店铺，并取得了店铺所有权证和国有土地使用权证。当年7月起，祝某在未取得建设工程规划许可证的情况下，擅自在涉案房屋内进行地面挖掘，将该房屋160平方米的地面普遍下挖了0.6米，将其中约20平方米的地面下挖了2.1米。

    鄞州城管局曾责令祝某将该房产内的地面恢复原状。然而，祝某既未将上述房产地面恢复原状，也未取得增加地下层高空间的建设工程规划许可证，反而于2011年4月将该店铺出租给叶某使用，而叶某对此并不知情。

    叶某承租该店铺后，预付了第一年租金13万余元。装修刚开始，城管工作人员就前来阻止，告知其该房屋下挖部分系违章建筑。叶某要求祝某返还租金，却遭到拒绝，遂起诉至鄞州法院，要求确认房屋租赁合同无效，并判令祝某返还租金。

    法院经审理后认为，祝某出租给叶某的涉案房屋在出租前经过改建、扩建，租赁房屋实际由两部分构成，即地面普遍下挖部分和原店面房，下挖部分系违法建筑。虽然涉案房屋有国有土地使用权证和房屋所有权证，但是因为祝某的改建、扩建行为，使得原本合法的店面房成为合法建筑和违法建筑的混合体，因此该房屋租赁合同无效，祝某应将租金返还给叶某。

    在审理与违章建筑相关的房屋租赁合同纠纷时，对违章建筑的认定是处理纠纷的关键。一般而言，是否取得建设工程规划许可证、租赁标的物是否与规划许可证的内容相符，是认定租赁标的物是否是违章建筑的标准。如租赁标的物已取得建筑工程规划许可证，仅未取得产权证，则不应认定租赁合同无效。

    原告宁波某置业发展有限公司与被告北京某滑冰俱乐部有限公司于2009年11月签订了房屋租赁合同，约定原告将其开发建设的某商业广场四层物业和四层夹层物业出租给被告使用。后原告以被告未按约支付租金为由向法院起诉。被告则答辩称，原告并未取得作为租赁标的物的四层夹层物业的产权证，双方签订的租赁合同无效，原告应免除该部分的租金。

    法院经过审理，查明涉案四层夹层物业虽未取得单独的权属证书，但原告已取得四层夹层物业建设工程规划许可证，故认定原、被告就四层夹层物业签订的房屋租赁合同有效，并支持了原告的诉讼请求。

    不符合约定用途

    承租人可解除合同

    2011年9月，浙江某餐饮有限公司与黄某签订了房屋租赁合同，由黄某将某小区的一间店面房租给餐饮公司经营使用。餐饮公司刚开始对店面进行装修，就遭到该小区居民投诉，不得不停止装修。事后，该餐饮公司将黄某起诉至鄞州法院，要求解除房屋租赁合同并返还租金。

    法院经审理后认为，虽然双方在签订合同时未书面约定租赁房屋的用途，但是餐饮公司租赁涉案店面房系用于餐饮经营，并将该用途明确告知了黄某。黄某作为出租人，应当保证租赁物符合该用途。现因政府明文禁止居民住宅楼新办饮食服务企业，餐饮公司无法实现进行餐饮经营的合同目的，故双方签订的合同应予解除。

    这是一个关于租赁物不符合约定用途时，承租人可解除合同的典型案例。需要指出的是，“约定的用途”可以分为明示和默示。所谓明示的用途，是指双方签订的合同中明确约定的租赁房屋用途；默示的用途，是指双方未以书面形式或者口头形式约定租赁房屋的用途，但是从双方从事的民事行为能够推定双方已就租赁房屋的用途达成了合意，则该用途即为双方约定的用途。上述案例就属于租赁房屋不符合默示的用途。

    当然，在审理这类案件时，应严格界定“租赁目的”是否可以实现，尤其在将租赁房屋用于商业用途时，不能过分扩张出租人的该项义务，否则将打开一个缺口：经商不利的承租人均可以凭该理由申请解除房屋租赁合同。

    2010年1月，宁波某商业广场管理有限公司就某商业广场B地块三楼发布招商广告，招商运动休闲、户外品牌等项目。2011年9月21日，刘某与广场管理公司协商签订了《商铺租赁协议》，租赁用途及经营范围为运动品类。

    该商业广场开业不久，刘某发现广场管理公司将B区三楼的市场定位改变为培训教育中心，该楼层其他经营运动休闲户外品牌的商户纷纷转到B区一楼或撤店，整个三层的商业氛围发生了转变。刘某遂起诉至鄞州法院，要求解除房屋租赁合同，由广场管理公司返还保证金，并赔偿损失。

    法院经审理后认为，从广场管理公司发布的招商广告内容来看，其就涉案B地块三楼经营运动休闲、户外品牌等进行招商，对于招商的具体对象、期限、价款等合同的具体内容均未有明确约定，故该招商广告宣传的内容不能认定为要约，仅为要约邀请，该要约邀请在原、被告之间不产生法律上的权利义务关系。刘某在与广场管理公司协商签订的合同中并未约定涉案B区三楼除运动休闲、户外品牌外不能作其他经营，其经营运动休闲品牌的租赁目的仍可实现，故驳回了刘某的诉讼请求。

    承租人擅自群租

    出租人可解除合同

    2009年1月，赵先生在宁波市鄞州区某小区买了一套二室一厅的房子。当年9月房子交付后，他与钱先生签订了房屋租赁合同，约定租赁期间为2009年10月1日至2014年9月30日，允许转租。钱先生每年都会按期将租金打入赵先生的银行卡中，因此，赵先生很少关心这套房子。

    2012年11月，赵先生接到该小区物业的电话，称该房子一直用于群租，楼下居民意见很大。赵先生这才恍然大悟，匆忙赶到小区后，他发现自己二室一厅的房子居然被隔成了6个房间，分别租给了6个到宁波打工的青年。

    赵先生要求提前终止房屋租赁合同，但钱先生不同意。2013年1月，赵先生起诉至鄞州法院，以钱先生未经其同意、擅自改变租赁房屋设计结构违反合同约定为由，要求终止房屋租赁合同，并将房屋恢复原状。

    在法院的调解下，双方最终达成调解协议：双方的房屋租赁合同于2012年11月30日终止，原告免除被告合同终止后的租金，被告于达成调解协议后半个月内腾退房屋并将房屋恢复原状。

    《商品房屋租赁管理办法》第八条规定：“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。”

    然而，随着城市化进程的推进及外来人口的增多，违反上述规定的群租方式在鄞州区日渐增多。出租人或者承租人将房屋隔成很多小间，以低廉的租金吸引收入较低的外来务工人员或刚出校门的大学生。

    群租房屋改变了房屋的原设计格局，随意拆改管道、管线及配套设施，存在卫生状况脏乱差、电力设施超负荷运转、排水管道堵塞等问题。而且居住人数超出房间正常居住的人口比例，不合理占用小区的公共资源，增加了租客与小区业主之间的矛盾。

    群租现象的存在使一系列相邻权纠纷、物业纠纷和房屋租赁合同纠纷涌入法院。就房屋租赁合同纠纷而言，其主要形态是：承租人未经出租人同意擅自进行群租，出租人要求提前终止合同或解除合同。

    绝大多数群租都是他主群租，即房主将房屋出租给中介或者是专门靠群租谋生的“二房东”。在此种情形中，如承租人未经出租人同意擅自进行群租，出租人有权要求解除合同；如承租人以出租人知道或者应当知道租赁房屋进行群租而未提出异议为由进行抗辩时，承租人必须对此进行举证。

    需要指出的是，在司法实践中，为了维护小区建筑物区分所有权人的合法权益，当出租人同意承租人进行群租，且群租房屋或“群租客”存在危害或损害其他业主合法权益的情形，法院可以依据合同法规定，以出租人与承租人恶意串通、损害第三人利益为由，直接认定出租人与承租人签订的房屋租赁合同无效。