规范房产中介市场 保障市民安居乐业

  发布时间：2014-04-24 10:38:24 点击数：

导读:近年来，我国房地产业迅猛发展，房地产中介市场也不断扩大，但诚信缺失、法律关系混乱、合同签订不规范等法律问题以及受政府调控市场、财政政策调整的影响下使得房地产居间合同纠纷近年来居高不下，不利于房地产市场的…

    近年来，我国房地产业迅猛发展，房地产中介市场也不断扩大，但诚信缺失、法律关系混乱、合同签订不规范等法律问题以及受政府调控市场、财政政策调整的影响下使得房地产居间合同纠纷近年来居高不下，不利于房地产市场的健康发展。为此，江西省赣州市章贡区人民法院课题组对该类案件进行分析梳理，分析特点、原因，并提出解决问题的对策和建议。

    一、房产居间合同纠纷案件基本情况及审理特点

    1.法律文书送达难。因法律意识淡薄，只顾利益，不顾风险。房产中介公司出于市场竞争激烈，常在未掌握委托人真实信息情况下急于与委托方签订居间服务合同。如果产生纠纷，房产中介公司提起诉讼后，通常仅能提供委托人的电话联络方式，而无法提供委托人的真实住址等其他更加详细的身份信息，当法院电话联系时，有些委托方跟法院玩“躲猫猫”，常常导致法院的法律文书难以送达。受理的案件中，有8起是通过多方查找才核实清楚被告的地址。

    2.法庭举证难。买房人法律风险意识较差。如，在未进行深入磋商的情况下签订合同，导致居间合同对重要事项未明确；不注重保存证据，轻信中介人员口头承诺，与中介人员及售房人的联络、协商多以口头方式进行，以致应诉时无法提供证据证明等。又如，委托人常利用与第三人磋商的机会取得第三人联系方式，然后绕过中介公司与第三人签订合同以此逃避支付居间费用。中介公司明知此行为，也难以提供有力证据证明。

    3.案件调解难度大。房屋居间合同纠纷往往起诉一方举证难，由于委托人未取得买、卖房屋的实际收益，通常对房产中介公司敌意较大，缺乏调解基础。该院受理的涉房产居间合同案件中调解率仅为30%。

    4.法庭审理难。各中介公司合同不一，有的合同条款过于简单笼统，有的过于复杂。有的存在歧义导致双方理解不一，当双方发生诉讼时，法官一时难以厘清其真实含义，特别是诉讼中委托方常列举出一些条款视为“霸王条款”，让法庭很难界定。此外，房屋买卖双方发生纠纷时，也往往要将中介公司追加作为诉讼参与人，而中介公司又怕惹麻烦不愿出庭作证或提供相关证明材料。

    二、房产居间合同纠纷案件数量居高的主要原因

    1.现行紧缩的财政政策。现届中央政府为抑制通货膨胀采取紧缩的财政政策，导致许多银行闹“钱荒”无法向买房者提供贷款，房场市场遇冷，导致一些买房人履约不能。审理案件中有8起因未能如期申请到银行贷款，导致买卖合同解除，由此与中介产生纠纷。

    2.中介公司不守诚信的交易行为。有的房屋中介缺乏基本的法律意识、不讲诚信甚至规避法律办事。如，一些房产中介唯利是图，疏于甚至根本不核查客户提供的有关关键信息，对不允许上市交易的小产权房违规代理挂牌出售。受理案件中，将小产权房违规代理出售的案件有3起。有的欺瞒客户，对影响交易成功的重要信息故意隐瞒，比如“凶宅”、房龄问题等，这样的案件有9起。还有的为获取非法利益极力规避法律，在受理的案件中，有5起存在吃差价的现象。

    3.中介公司看涨房价虚构买房事实囤房。有的中介公司原先看涨房价，于是盗用他人身份信息虚构购房事实，导致有的市民购买首套房时无法享受优惠政策，导致有的市民丧失购买经济适用房或者承租廉租房资格，于是对中介公司提起诉讼，共有3起该类案件。

    4.居间协议缺乏相应的法律规范。各中介机构自制的格式居间协议不一样，关于交易主体和经纪公司的责、权、利各方面的约定模糊是一个重要原因，房产中介服务项目和具体标准尚无明确法律规定，有些条款限制甚至排除了交易当事人自由缔约的权利，中介机构似乎只顾设法拿到佣金。买房人与中介公司在中介是否忠实履行了义务，某些服务是否应包含在居间佣金中等问题上，容易产生分歧。

    5.委托人绕过中介公司与第三人签订合同。委托人常利用与第三人磋商的机会，取得第三人联系方式，以其亲属名义绕过中介公司与第三人签订合同，以此逃避支付居间费用。在此情况下，中介公司较难提供证据证明与第三人签订合同的系委托人之亲属。在受理的案件中，像这种情况把亲属列为共同被告的有4起。

    三、解决房产居间合同纠纷案件数量居高问题的对策与建议

    1.加强调研指导，总结审判经验。由上级法院部署调研工作，推出指导性案例、出台指导性意见，以推进房屋居间合同的审理工作。

    2.加强司法建议工作。审理中如发现房屋中介机构存在价格违法、赚取差价、分割出租等违法违规行为，及时向其发出司法建议纠正违规行为，并向有关部门通报，促进房地产经纪行业健康有序发展。

    3.行政主管部门要加强市场引导促进行业规范。有关行政主管部门应积极引导房产中介公司合法、规范经营，并促进完善房产居间行业交易秩序。笔者就此提出两点想法，建议在房地产经纪活动中，将房地产经纪合同与房地产买卖合同分别签订，以明确不同的法律关系，使当事人的权利义务更加清晰。建议由具有房地产经纪职业资格的人员在房地产经纪合同上签字，并在合同文本后附上相应的资格证书，以利促进房地产行业规范化运作。

    4.谨慎审查居间服务合同双方权利义务。要注意中介公司是否规避主要义务或责任，注意中介公司收费与其所履行的义务是否相适应。如发现显失公平等情况，宜通过公平原则、权利义务对等原则平衡双方利益。要规范房地产经纪合同中格式条款的提示说明义务，如通过对免责条款以加大、加黑或采用不同着色方法印刷等方式，提请合同相对人予以注意。

    5.通过典型案例进行普法宣传。通过在报纸、电台等媒体上宣传典型案例，提醒消费者要注重选择中介机构把握交易信息。消费者尽可能选择大型品牌中介机构，采用政府示范的交易文本，在交易过程中注意关键的合同条款和自身利益的维护，对交易流程和应当注意的细节要做到心中有数，才能够在房屋交易中更好地保障自己的权益。在交易的过程中应该注意要求房屋中介公司详细提供交易对方信息。