如何对农村房屋的善意取得进行司法审查

1984年，王某通过家庭分家的形式分得了农村的一处院落。20世纪90年代中期，王某搬离该处院落前往城镇居住生活，王某将房屋交由其兄长代为看管。

2002年，王某的兄长与王某某经协商以自己的名义将涉案院落卖与王某某，王某某支付对价并实际占有了上述房屋。

2011年，王某将其兄长及王某某诉至大兴法院要求确认上述农村房屋买卖合同无效，一审判决支持了王某的诉讼请求，王某某不服提起上诉，二审法院予以维持。

2013年8月，王某向大兴法院提起了本案诉讼，要求王某某返还涉案院落房屋。本案审理中，王某某就之前案件申请再审，最终再审判决撤销了之前一审、二审判决，驳回了王某的诉讼请求，认定上述房屋买卖合同有效。本案恢复审理后，王某不再依据其兄长与王某某之间签订的房屋买卖合同无效为依据要求王某某返还涉案院落房屋，转而以涉案院落房屋所有人的身份，直接要求王某某予以返还。

北京市大兴区人民法院经审理认为，非所有权人擅自处分所占有的财产，如果第三人是善意、有偿、依法定手续取得该财产所有权的，第三人不负返还义务。王某的兄长与王某某就涉案院落房屋达成的买卖合同经法院审理，合法有效。虽然王某的兄长处分涉案院落房屋时系无权处分，但处分行为发生之时，是王某的兄长长期占有着涉案院落，鉴于二人之间系兄弟关系的事实，此时如果苛求王某某知晓王某家对涉案房屋的分家情况的话，无疑是对王某某审查义务的不适当加重，如此，则任何市场交易都将因审查义务的过重而变得异常艰难，因此王某某在交易时具备合理信赖，其信赖利益理应受到保护。

同时，在签订合同之时，王某某支付了合理对价。至于王某诉称的转让的不动产需进行登记，考虑到我国农村不动产登记制度不完善的客观实际，并鉴于涉案房屋未曾进行过不动产登记，王某分家之时亦未进行变更登记，此时如要求王某某取得上述房屋需进行登记的话，不合实际和情理，在此情形下要求当事人必须进行上述登记行为，客观上不利于保护善意第三人的合法权益。

综合上述因素，一审法院认定王某某通过买卖行为已善意取得了涉案院落房屋，判决驳回了原告王某的诉讼请求。

一审宣判后，王某提出上诉。北京市第二中级人民法院经审理作出判决：驳回上诉，维持原判。

点评

1、物权法正式实施之前，善意第三人的信赖利益如何予以保护

物权法正式实施之前，我国现行的民事基本法民法通则尚未明确确认善意取得制度，但已经确定了自愿、公平、等价有偿、诚实信用及合法权益受法律保护等基本原则，善意取得制度早已在理论上形成了完整的体系，同时在我国的司法实践中，承认善意购买者可以取得对其购买的、依法可以转让的财产的所有权，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”上述规定认可了在共有关系中部分共有人处分共有物情形下的善意取得问题。

《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（修改稿）》第九十六条规定：“部分共有人擅自处分共有财产或者非所有权人擅自处分所占有的财产，如果第三人是善意、有偿、依法定手续取得该财产所有权的，第三人不负返还义务，由擅自处分财产的人对所有权人予以赔偿。法律另有规定的除外。”虽然善意取得制度尚未全面法定化，但是根据民法基本原则及类似规定的要旨，在所有权人与善意第三人之间进行利益平衡时，仍然应当注重保护善意第三人的合法权益，维护交易安全。鉴于当时不存在与不动产善意取得制度相冲突的其他法律规范，故可以借鉴物权法中关于不动产善意取得的规定，以之作为确定要件事实的参照。

2、在审查农村不动产善意取得问题时，应充分考虑农村地区不动产登记制度的特殊性

善意取得制度设定了要件事实构成，其中一点即为涉案的动产或不动产必须完成权属转移手续，即不动产的登记、动产的交付。本案涉案房屋买卖形成于2002年，彼时甚至是目前一些农村地区仍然没有不动产权属登记制度，农村不动产登记制度不完善，涉案房屋自始未进行不动产登记。在此情况下，占有成为重要的公示形式，可以转移占有作为权属转移的公示方法。王某某已占有使用涉案院落多年，在此期间，王某某对上述房屋进行了装修和添建、加盖了围墙、平整了路面，且王某亦多年未提出异议，应当认定权属转移已完成。因此，王某请求王某某返还涉案院落房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律根据，应当予以驳回。

本案案号：（2013）大民初字第10613号，（2016）京02民终943号