开发商因虚假宣传被行政处罚并不必然构成合同欺诈

裁判要旨

以欺诈为由主张撤销合同的，应考察一方是否因另一方的欺诈而违背真实意思订立合同。商品房销售过程中，开发商的相关行为被认定为虚假宣传、价格欺诈等行政违法行为，并不必然构成合同法上的欺诈而导致商品房买卖合同被撤销。

案情

2013年10月19日，原告刘俊与被告靖江碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的商品房并支付了购房款。后被告在房屋销售过程中的相关广告宣传、价格公示行为被人举报。靖江工商行政管理局认定，该公司在对外宣传中使用“3小时狂销14亿”“中国房地产10强”进行不真实的宣传，违反了相关规定，属虚假宣传等。靖江物价局认定，该公司在公示价目表上以“按揭原价”“惠后价”的标价方法公示商品房销售价格的行为属于价格法第十四条第（四）项所规定的不正当价格行为，据此处以行政处罚。原告刘俊等得知上述情况后，认为被告在房屋销售中的上述种种欺诈，使原告违背了真实意思与之签订合同，起诉要求撤销商品房买卖合同，返还购房款并赔偿损失。

裁判

江苏省靖江市人民法院经审理认为，综合分析被告在房屋销售过程中的种种行政违法行为及因欺诈导致合同被撤销应具备的要件，不能认定原告主张的其因被告的虚假原价、虚假折扣、虚假优惠、虚假宣传等而陷入了错误认识，从而作出了违背其真实意思表示的事实。原告以被告对其实施了广告欺诈、主体欺诈、价格欺诈等为由，要求撤销双方签订的《商品房买卖合同》，不予支持。

原告刘俊等不服一审判决，提起上诉。泰州市中级人民法院经审理认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，故判决驳回上诉，维持原判。

评析

1.行政职能部门的行政处罚结论能否作为民事案件认定事实的依据

欺诈在有关行政法律、法规和合同法等民事法律、法规中都有相应的规定,但其在不同法律中的认定标准及所产生的法律后果不尽一致。本案中作为开发商的靖江碧桂园公司在商品房销售过程中实施的广告宣传和价格公示行为，已被相关行政职能部门认定为虚假宣传、不正当价格行为等行政违法行为并处以相应的行政处罚。因此，有观点认为，为了体现法律的一致性，可以直接套用行政处罚的认定结论将开发商的上述行为认定为合同欺诈，支持购房者的要求撤销合同主张。但笔者认为，开发商的上述行为并不当然等同于合同法中所规定的能够影响合同效力的欺诈行为，不能将相关行政职能部门的认定结论作为民事案件认定事实的依据。因为行政职能部门的认定结论是从行政管理的角度依据有关行政法律、法规的规定进行审查后作出的，而对于上述行政违法行为是否构成合同法意义上可撤销合同情形之一的合同欺诈，需要依据合同法等相关民事法律、法规的规定进行分析认定。

2.民事案件中的合同欺诈应采用何种认定标准

根据合同法第五十四条第二款和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条规定，合同欺诈有四个构成要件：(1)欺诈方有欺诈的故意。即明知告知对方的情况是虚假的或者故意隐瞒真实情况会使对方陷于错误认识而希望或者放任这种结果的发生。(2)欺诈方实施了欺诈行为。欺诈行为包括积极的行为和消极的行为，前者即故意告知对方虚假情况，后者即故意隐瞒真实情况，如未履行瑕疵告知义务等。(3)相对人因欺诈行为而陷于错误认识，即相对人陷于错误认识与欺诈方的欺诈行为有因果关系。(4)相对方因错误认识而作出意思表示，即因为错误认识而与之订立了合同。综上，判断当事人的行为是否构成影响合同效力的欺诈行为，应当考察该行为是否使对方当事人对合同内容陷入了错误认识，并在违背真实意思情况下订立了合同。

3.开发商的行政违法行为在民事案件中的性质如何认定

本案中，原告刘俊作为买房人，主张靖江碧桂园公司的虚假宣传行为及价格公示违法行为构成欺诈，要求撤销合同，对此应考察刘俊在签订合同时是否因为开发商的上述相关行为产生错误认识并基于错误认识作出了非真实意思表示。事实上，被告靖江碧桂园公司关于企业资质、商品房热销程序、价格优惠等方面的宣传虽存在不实之处，对于刘俊的购房意向有一定程度的影响，但上述宣传信息本质上并不属于合同内容，故并没有导致刘俊对其实际签订的合同内容产生错误认识。首先，房产属于价值较大的基本生活资料，根据一般的认知，购房者在购房前必定对房屋的质量、价格、地段、环境、生活配套设施、交通等方面因素进行综合考虑后才会作出购买与否的意思表示。靖江碧桂园公司在本案中的广告宣传及价格公示上并非直接影响刘俊决定是否购买的关键性因素，更非唯一性因素。其次，案涉合同中对与刘俊签订合同的出卖方为靖江碧桂园公司是明确的，对刘俊所购房屋的地理位置、结构、质量和价格等内容也是明确的，系双方平等协商后达成的，且并无证据证明合同约定的内容与真实情况不一致。因此，靖江碧桂园公司的广告宣传、价格公示等案涉行为并未使刘俊对其所购房屋的质量、价格、地段等合同内容产生错误认识，其签订合同购买案涉房屋系其真实意思表示。因此，被告靖江碧桂园公司不构成对刘俊的欺诈，刘俊要求撤销合同不符合法律规定，不应支持。

本案案号：（2014）泰靖民初字第02220号，（2015）泰中民终字第00293号