公证炒房打出的擦边球

  发布时间：2012-08-26 22:42:33 点击数：

导读:不久前，福建省厦门市市民郭小姐又在厦门一中附近买了一套学区房。现在，转手就可以获利30万元。限购，并不能阻挡她买房的脚步。这两年，她至少买了七套房产，先后获利数百万元。只要办一个公证手续，就可以买卖房子，…

不久前，福建省厦门市市民郭小姐又在厦门一中附近买了一套学区房。现在，转手就可以获利30万元。

限购，并不能阻挡她买房的脚步。这两年，她至少买了七套房产，先后获利数百万元。只要办一个公证手续，就可以买卖房子，无须交税费，也不管限购。

本报记者调查发现，在厦门，像郭小姐这样的“公证炒房者”越来越多。其中有人欢喜，赚到钱了；也有人哭泣，以为公证很安全，但还是被违约了，竹篮打水一场空。

厦门市思明区人民法院民一庭法官戴建平介绍说，仅思明区法院今年上半年就受理因为公证炒房引发的官司近百起。法官提醒，公证交易的双方，都可能承担道德风险，可能付出预料之外的代价。

何先生通过公证买来的房子，就被原房主“悄悄卖了”。去年年底，何先生打算将这套房产卖掉，经过房产中介，何先生找了一位姓黄的女买家，两人协商后很快签订了《房产买卖协议书》，成交总价为120万元，当天何先生就收到4万元定金。不久，何先生就收到了55万元购房款。

钱到账后，何先生立即去银行办理解押，想还完房贷，就把房子交给黄女士，但是到了银行，何先生却发现所欠银行的按揭款已经被人提前还清了，而自己的房子竟早就过户给了一个姓郑的人。

原来，何先生这套房子是前年从徐某手中买的，当时徐某到公证处公证了一份《委托书》，委托权限里约定，何先生有权代办房产出售手续。但让何先生没想到的是，自己还没有来得及行动，房子就已经“二易其主”了。徐某又把房子卖给另一位购房人，而且，都已经办理产权过户了。

因为交不出房子，何先生被黄女士告上了法庭。法官介入调查后，发现这是一起一手房房东在公证交易后，一房两卖引发的官司。

近日，厦门中院二审审理认为，何先生是接受徐某的公证委托出卖这套房产的，是代理行为，其行为也应该由徐某承担责任，终审判决要求一手房房东徐某向黄女士退还购房款59万元及合同违约金4万元。但是，判决也要求何先生要对一手房房东的巨额退赔承担连带保证责任。也就是说，如果一手房房东当老赖，不还钱或者没钱还，何先生就要退赔63万元给黄女士。

与此同时，厦门市思明区法院的另一起案件，则说明了另一种纠纷形态。

2011年4月底的一天，刘女士接到厦门某房产中介的电话，说一位姓颜的女士想买她那套面积约36.54平方米的住宅。收到通知后，刘女士立即赶到中介与颜小姐协商交易的事，两人很快达成协议，并签了《房产买卖协议》，规定房屋成交价为43万元。

签协议的当天，颜小姐向刘女士支付购房定金9万元，很快又把剩余的购房款全补齐了。收到购房款后，刘女士就到厦门市鹭江公证处公证了一份《委托书》给颜小姐，授权颜小姐代为办理该房屋的出租、出售、办理房屋过户等手续。公证完之后，刘女士把房屋及产权证书交给了颜小姐，但是双方并没有约定办理过户登记手续的具体日期。

两个月后，颜小姐将自己刚买到的房子以54万元的高价转手。刘女士听说后，怀疑自己遇到了炒房客，就到公证处办理了一份《终止委托声明》，要求终止颜小姐对该房屋的代理权。同时，刘女士还在公证处公证了一份《通知》，要求颜小姐8月17日前去办理过户手续。但是，颜小姐本来只想转卖，并不愿意过户，于是双方因此发生争议，并闹到了法庭。

近日，厦门市思明区法院判决解除了双方的《房产买卖协议》。法官认为，刘女士单方终止委托公证的行为属于违约，应返还双倍定金和全部购房款。不过，颜小姐也不能将房子转卖赚钱了，因为，法官判决要求她将住宅及室内装修等原样返还给刘女士。

■新闻观察■

公证炒房是怎样炒成的

本报记者 郑金雄

一位房产中介向记者透露，只要投资者将全额房款付给卖家，双方到公证处进行登记，投资者就会得到一份“全权委托代理公证书”，就有权将房子再卖出去。

值得注意的是，这个过程并不用到房管局进行过户登记，“你的名字并不会出现在房管局的系统上，限购的制约根本不存在，你爱买多少套就买多少套，赚了差价以后，你就能将房子转出去。”

由于是通过公证进行的交易，炒房者并不用付过户费，也无须缴纳契税。有了这种新招数，征收营业税的规定，对于已变身为“中间人”的投资客来说，已经成为一纸空谈。

一位中介说：“过户是要买卖双方直接到房管局和税务局进行交易的，现在只做公证，根本就不用投资者出交易税费的钱，只要转嫁给真正的买家就可以了。”

记者在采访中发现，投资者利用“全权委托代理公证”代替交易过户，在二手房市场得到的好处确实不少。其中最重要的就是逃避二手房交易的税费。

按新国八条规定，对个人购买住房不足5年转手交易的，需要全额缴纳营业税。一套总价100多万元的房子，过户费、营业税，再加上中介费，要花10多万元交易费用。但是，投资客如果通过公证的方式，不以卖家身份出现，仅以“中间人”的身份操作，就完全可以避开政策，将营业税全部转嫁到“下家”的身上。

有中介向记者透露：“这种方式现在很常见，一般都是投资者买下了房子，做了全权公证，两三个月后再把房子卖出去，中间的差价就可以全部落袋为安，一点税费都不用交。”

据他介绍，要进行这种交易，必须有两个条件：一是全额付款；二是进行全权委托代理公证。在这个过程中，投资者要做的有两步：第一步，先全额付款将房子买下，与原业主签订买卖合同，然后到公证处进行“全权委托代理公证”取得对房屋的处理权；第二步，就是等到涨价时寻找买家，然后以代理人身份，将房子卖出，并与买家到房管局进行过户交易。

这样的交易，就将炒房“游离”于限购调控之外。

■各方观点■

公证交易房产，有空可钻风险很大

本报记者 郑金雄

“公证交易房产，两方都要承担巨大风险。”厦门市中级人民法院法官黄培芳说，一方面，如果二手房房东违约，一手房房东作为“被代理人”要承担违约责任。以徐某和何先生之间的公证交易为例，法官分析说，何先生是根据徐某的授权，作为徐某的代理人与黄女士签订了房产买卖协议，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定，“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”，即徐某应对何先生的行为承担相应的法律后果，黄女士有权向徐某主张权利，徐某应退还黄女士已支付的购房款，并承担相应的违约责任。另一方面，如果一手房房东违约，二手房房东很可能需要承担“连带责任”。如上述案件中，何先生在《房产买卖协议书》第十七条中和对方约定：立约人何先生保证已取得一手房房东同意出售该房产的相关授权，并代表一手房房东签署本协议，若因房东原因导致该房产无法交易，立约人将承担相应的违约责任。根据这一约定，何先生应承担连带保证责任。

黄培芳指出，一房两卖，是公证交易中最大的隐患。何先生遭遇的就是卖方一房两卖，并因此付出惨痛的代价。而实际上，卖方也要承担很大风险，因为，买方也可能一房两卖。一旦购房人一房两卖，拿到钱后“人间蒸发”，或者挥霍一空，那么，卖方就要承担连带责任。也就是说，需要和购房人共同承担被骗者的损失。

厦门市鹭江公证处一位工作人员告诉记者，还没有取得产权证的房产，也可以通过公证进行交易。不过，她提醒购房人，在交易过程中，不能把公证《委托书》当合同用，因为委托是单方面的行为，存在一定风险，即一个卖房者可以通过《委托书》将同一房屋出售给不同的人。

“房产公证，只是房屋买卖过程中的程序之一，物权的最后取得还可能受到商业风险和道德风险的影响。”因此，她建议，为了减少纠纷，购房者办完公证之后，应尽快去办理房屋过户手续，如果长时间不过户，可能会遇到一房多卖，或者因其他因素而最终无法取得房屋所有权，从而产生纠纷。

福建信海律师事务所林敏辉律师在接受记者采访时表示，目前这种交易方式并不违反相关的规定。“投资者与原业主签订了全权代理公证后，就有权利对其房产进行处理。”这是目前限购政策下的一大漏洞。

不过，林律师同时提醒，这种“全权委托代理公证”的方式对于第一手卖家和投资者都存在着很大的风险。如果房价上涨，一手卖家在有利可图的情况下，可以要求单方撤销公证，要求按政策进行过户交易，致使投资者无法规避政策，并有可能导致第三方违约或者投资亏损。而对于一手卖家而言，利用公证把房子卖出也有很大风险，一旦投资客公证后再次交易时对第三方违约，因为投资者是代理行为，由此而导致的违约责任将归责于一手卖家。